购买股票规则|怎样买涨停股票技巧
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眼看著樓市未來,在我面前轉彎, 購房思路必須要有二手房邏輯

2019年是一個特殊的年份,而時間在今年也剛好對半而過,不知道各位過的怎么樣

對于我個人來說,作為一個旁觀者,一直看著樓市這個行業在我面前的曲曲折折,但是很多時候各種細小的因素總是會激起各種浪花,但是本質上不會改變潮水的方向,但是各種量變總是會質變的可能

眼看著樓市未來,在我面前轉彎

而今天站在這個特殊的時間,我特別想和大家聊一個變數,一個可以讓賽道轉彎的變數:

二手房

01

我在2015年以前做樓市,主要都是在關注一手市場的,因為二手房的比例實在太低了,而且不可控不可監測,所以我們判斷樓市基本上看一手房就OK了;

我們看一手房,看這一批的供求關系怎么樣,如果供不應求價格就會漲;或者說這一批賣什么樣的房源,下一批的房價會怎么波動,看一手房就可以完全的預判出未來的樓市取向;

包括我們看土地,這一波我們拿什么土地,未來根據土地樓板繳費要分,很容易倒推出兩年之后的房價會怎么樣。

二手房的比例會比想象中的要多很多;

但是,2018年開始到現在,樓市里面的結構發生的最大的變化就是,

16年末才只有28萬,到了19年,短短的兩年半的時間里面,可以說

16年末才只有28萬,到了19年,短短的兩年半的時間里面,可以說

翻了四倍。

對房價的干擾的因素不再是簡單的只有新房,而還有二手房。

這就意味著未來整個樓市里面

二手房對市場的干擾可以說越來越大了,因為他占據市場的比重變得越來越多,如今你不看二手房的結構,你就不能判斷未來的樓市趨勢

02

那么真實的二手房在表達一個什么態度呢

二手房是不可能通過預售證調控的,是完全依賴自由市場的房東房客掛牌成交的數據,完全市場經濟情況下得出的數據;

所以二手房的成交是非常能夠表明整個市場的熱度,以及市場到底處于什么樣一個現狀。

給大家看一張在以前都不可能呈現的一張圖

來源:華泰證券

來源:華泰證券

這是一張21座熱門城市的2年多來的成交變量圖,這樣的數據圖原本是很難檢測到的,因為在當地對他們來說可能沒有那么多二手房,可能中介門店也沒有

但是現在真實的成交就會特別明顯,在2019年之前的市場,可以說城市裂變,好的一直好,冷的一直冷。

,市場紅色模塊的個數明顯大于綠色的,這就說明整個市場的基本面在向好

但是我們關注到2019年之后你就會發現

房東議價空間的曲線。

另外鏈家最近其實也做了一件很有意思的事情,它統計了他所布點的城市,做了一個

來源:貝殼研究院

來源:貝殼研究院

議價空間就是房東愿不愿意打折賣,愿不愿意打折的一個空間;

房東的議價空間開始關閉

數據維度有三個,從18年的第四季度、19年的第一季度到19年的第二季度,也是現在;我們發現一個特別明顯的現象,

這說明這個市場給到房東的真實感覺,可能需求量有點起來了,可能用戶開始增多了,所以相比較17年、18年那種可以直接跳樓價的情況,在現在開始慢慢變少了。

不可否認,如今在二手房市場依然有議價空間,因為這個數值并沒有跌到零以下,但是也同樣說明現在的房東的心理預期會比以前要好

所以二手房市場折射的比我們想象的還要直接和真實,這就是這個因素對整個市場的干擾

03

我們買了任何一套房子再賣出去,它永遠是二手房。

因為有這樣的變化,未來我們的購房思路必須要有二手房邏輯,為什么,因為

所以在二手房占據市場主流需求的前提下,大家今天買的房子,一定要考慮未來跟你競爭的那套房子他長什么樣

所以在二手房占據市場主流需求的前提下,大家今天買的房子,一定要考慮未來跟你競爭的那套房子他長什么樣

這是2018年整個上海(樓盤)二手房成交的總價范圍,確實真實的數字會比我們想象中的要差別很多。

眼看著樓市未來,在我面前轉彎

第一,整個上海流通占比最大的是集中在300萬到500萬左右的房子;

這說明兩個邏輯:第一,整個上海我們說最底層的這一塊需求購買力可能是在300萬左右;

第二,在市場上可能供應的房子,流通的二手房,300萬左右的房子的比重接近于七成;

如果說我們此刻購買的房子總價大概要下沉到300萬左右的話,未來你的競爭對手會非常多,你的房子的自主定價權就開始消失,越往上越有定價權,越往上越稀缺,這是很重要的一點。

明白這個數字之后,各位要想,

為什么價格定不上去?

而在這,我們說300萬總價的比例里面,最重要的一個原因,

并不是因為這些房子位置不好,并不是因為他們的地段不好,很重要的原因就是整個上海的老破小的比重,在二手房里面占據了太大的比例。

眼看著樓市未來,在我面前轉彎

我們做過一個簡單的監測,基本上老破小會占據到70%;

所以你這一次的購買,未來競爭的對手都是老破小,那么你只有靠價格戰才有可能把它拋掉,這是現在買房跟以前不太一樣的地方,

以前是我沒有選擇,現在是大家有對比

當然你可以一輩子不換那么買老破小也沒有問題的,老破小或者老破大你裝修好,可以一樣住得很舒服

但是如果考慮到這套房子,他依然是你家庭資產很重要的一部分,我希望未來三年、五年后可以想想他的競爭對手

04

這僅僅是針對于上海存在的么

眼看著樓市未來,在我面前轉彎

我們監測過兩個特別重要的數據:

第一:整個市場里面,18年、19年的二手房掛牌突然變化,以及18年用戶的房票使用程度也發生了突然的變化

在18年的時候剛需的比例急速的萎縮,首套、第一張房票的人的比例急速的萎縮。而置換的比例急速的龐大增加

這是整個市場在18年發生的最本質的變化,也是最根本的變化,

這也是我今天特別想跟各位強調的未來:

在一線城市的上海,這個結構會更加夸張 你的房子賣給的對象他不是沒有房子的人,你的房子賣給的對象他自己也有房子,所以說你需要多一個理由讓他去買房

在2020年之前,基本上改善會遠遠的大過于兩倍于剛需,這個比例會越來越大;因為隨著樓市的普及,沒有房子的人越來越少。

在2020年之前,基本上改善會遠遠的大過于兩倍于剛需,這個比例會越來越大;因為隨著樓市的普及,沒有房子的人越來越少。

各位一定要記得這一點,未來上海不會大量導入外來人口,沒有房票的人這種情況并不存在,所以未來支撐整個樓市需求的,一定是改善型需求為主;

這會決定你這一次買房意味著你必須要有更好的產品力、必須要有更多的附加值、必須要有品牌才有可能在你下一次置換的時候能夠突圍。

如果你現在買的是一個很一般的房子,或者說很沒有產品的房子,未來剛需客很少的時候,你會變得非常艱難。

05

所以這就是樓市轉彎的地方,隨著供給量增加,房子不再太稀缺的時候,大家對好房子的需求度開始越來越高

所以在未來的時候,我希望大家買房的時候可以想想這四件事情

眼看著樓市未來,在我面前轉彎

第一:你現在買的這套房子,在未來的五年到十年的時候,他會不會是主流?

各位有沒有這樣的感覺:“不知道為什么,突然上海的一手房市場里面一夜之間就沒人做兩房”;

為什么會有這種情況存在?因為現在的需求就是三房起步,現在需求就是以三房為主,所以未來我們的需求會變成怎么樣?

現在還有人在跟我講,我要買一房,那么一定完蛋;不管你是什么樣的樓盤、什么樣的位置,如果此時此刻去買一房,在買完之后再住個兩三年,你想要拋掉是非常難的;不是說它沒有價值,是沒有人買。

我們知道樓市里面最恐怖的一件事情叫“有價無市”嗎?這是最恐怖的事情,價格畫得很高,沒有人買。這個資產我們叫紙上資產,對你來說沒有任何意義。

第二,未來你要拋掉現在買的這套房子,用戶對面那個人他有沒有買你的理由?

因為講到很重要一點,他們并不是沒有房子,他們都有房子,這種現象未來會越來越普遍。

你還有沒有更多的理由告訴他,你可以買這里?比如說我們的生活氛圍、比如說有沒有學區、有沒有配套更好、空間會更大、這些理由有沒有?這也是你現在買房時候必須要考慮的一個話題。

第三,必須要跳脫依賴價格競爭獲得用戶的產品邏輯。

我在剛入行的時候,我的領導跟我講過一句話,叫“整個市場里面沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格”;只要你杠桿做足、價格有誠意,那么對于你來說,其實你的房子是一定可以賣掉的;

對于上海來說,這種現象確實依然存在,無非說如果沒有產品力,價格的浮動會比我們想象中要大得多得多;

為了規避這一點,必須要在產品維度增加足夠的籌碼,才能夠擺脫簡單的價格競爭。

最后,

因為對于地段來說,也是越來越好,上海任何一個地段一定會越來越好;城郊、近郊會發展,老城也會城市更新;任何地段都會越來越好,但是產品這個維度他是否有更多的抗折舊的因素?

比如說一家物業好不好,對一個小區老化是很重要的;他對立面的維護、他對景觀的維護、他對公共設備的維護、他是非常能夠讓整個小區的折舊程度延緩很多年的載體;

所以講實話,我現在買任何一套房子,我都會非常重視物業的維度。

所以這四個問題,我覺得是各位買房的時候,需要重點去考量的一個很重要的因素,不管各位買什么樣的房子,是需要去把這個問題記在腦子里面,看房的時候需要一直在回想的問題。

06

以上這些變化說真的都是這一年來在我們面前眼睜睜發生的,不少人不理解不少人不認可,不過沒有關系,我會一直說下去,直到有一天我們真的開始接受房子已經不稀缺這件事情

但是需要注意的是,房子不稀缺不代表房子的需求匱乏,反而這樣的沖擊會加速大家去認可好的房子好的社區。在這樣的沖擊下房源的分層會更加明顯

房源分層代表著價值分層,價值分層也就意味著未來擁有這套房子的你站在哪個梯隊里

這樣的改變總是潛移默化,但我總是堅信在未來的某一天,這樣的量變到質變會發生的更加明顯

最后一句話

嗯,這句話很真心,因為我帶上了我的二維碼

嗯,這句話很真心,因為我帶上了我的二維碼

希望大家可以在買房前能夠有自己的一個清晰的認知,能在買房時領先半步,天下在變,我們依然是我們。


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